Unser Business
Splitting - Klassisches Aufteilungsgeschäft:
  • Kauf der Immobilie in bevölkerungsdichten Gebieten, insbesondere von wohnwirtschaftlich genutzten Mehrparteienhäusern
  • Renovierung oder Sanierung falls notwendig
  • Teilung in Eigentumswohnungen und Verkauf bzw. Privatisierung an Mieter bzw. Abverkauf an Kapitalanleger oder Eigennutzer
Scalping - Das Grossistengeschäft:
  • Nach dem Kauf der Immobilie erfolgt der Verkauf mit einem geringen Gewinnaufschlag um das Objekt so schnell wie möglich umzuschlagen.
Sanierung - Das Veredlungsgeschäft:
  • Kauf der Immobilie in bevölkerungsdichten Gebieten, insbesondere von wohnwirtschaftlich genutzten Mehrparteienhäusern
  • Erfassung nicht beachteter Reserven wie Abtrennung von nicht genutzten Grundstücksanteilen und deren Verkauf, Ausbau von Dachgeschossen oder An- und Umbauten für andere Nutzungskonzepte oder Verbesserung der Nutzungssituation
  • Verkauf der Immobilie in Teilbereichen.
Grundregeln
In Jahren operativer Tätigkeit ergaben sich wichtige strategische Grundregeln.
Wohnwirtschaftliche Nutzung

Wohnwirtschaftliche Nutzung Es wird überwiegend in Immobilien mit wohnwirtschaft-licher Nutzung und geringem ( 10%- 20% ) Gewerbeanteil investiert. Es wird auf niedrigen Leerstand geachtet.

Langfristige Nutzungskonzepte
Es muss ein optimaler Kompromiss aus Lage, Gebäudestruktur, Wohnungsgröße und -zuschnitt sowie insbesondere der Miethöhe versprechen Toprenditen gefunden werden, da eben nicht ausschließlich Lage, Lage, Lage entscheidend ist, um optimale Renditen zu erzielen. Es nützt einem die beste Lage nichts, wenn sie nicht bezahlbar oder finanzierbar ist. Es sollte eine sehr gute Vermietbarkeit und Verkaufbarkeit erzielt werden, ohne das Risiko des Leerstands einzugehen! Das Resultat sind schnell und komplett vermietete und schnell abgewickelte Objekte.
Risikobeschränkungsmechanismen
Die Investitionspolitik wird bestimmt durch das Verbot der Spekulation, d. h. der Erwerb von Investitionsgütern wird nicht in einer unbegründeten Hoffnung auf einen Zufallserfolg vorgenommen werden. Bei allen Investitionen hat die Geschäftsführung auch die Deckung von Mittelherkunft und Kapitalrückfluss sowie die Amortisation der Investitionen zu beachten.
Das Risiko eines Reparaturstaus wird dadurch minimiert oder gänzlich eliminiert, dass eine gründliche Begutachtung von allen wertrelevanten Gebäudebereichen durch zertifizierte Baugutachter bzw. Immobilienexperten vorgenommen wird. So werden anstehende Ausgaben für mögliche Reparaturen oder Instandsetzungen schon vor dem Kauf offen gelegt und sind daher ein kalkulierbares bzw. abwendbares Risiko. Sollten die anstehenden Reparaturen den von der Villa Medici AG gesteckten Rahmen sprengen, so ist dieses Objekt uninteressant und wird nicht gekauft.
Es werden grundsätzlich keine Objekte gekauft, die Pflichten, Einschränkungen oder Belastungen im Grundbuch aufweisen.
Das Risiko einer Insolvenz eines beauftragten fremden Bauunternehmens wird dadurch ausgeschlossen, dass die Villa Medici AG selber als Bauträger fungiert und die Baumassnahmen in Eigenregie durchführt. Dadurch, dass die Villa Medici AG als Bauherr und Initiator das gesamte Projekt in der eigenen Verantwortung und Kontrolle hat, werden somit Abhängigkeiten von Dritten und die damit verbundenen unkalkulierbaren Konsequenzen grundsätzlich vermieden.
Ein Unternehmens- und Anlegerbeteiligungserfolg ist also auch bei sehr geringer Eigenkapitalzufuhr durch Genussrechtsinhaber möglich und erzielbar. In jedem Fall wäre das Unternehmen keineswegs in seinem Bestand gefährdet.
Das Risiko eines Reparaturstaus wird dadurch minimiert oder gänzlich eliminiert, dass eine gründliche Begutachtung von allen wertrelevanten Gebäudebereichen durch zertifizierte Baugutachter vorgenommen wird. So werden anstehende Ausgaben für mögliche Reparaturen oder Instandsetzungen schon vor dem Kauf offen gelegt und sind daher ein kalkulierbares bzw. abwendbares Risiko. Sollten die anstehenden Reparaturen den von der Villa Medici gesteckten Rahmen sprengen, so ist dieses Objekt uninteressant und wird nicht gekauft.
Sollte ein Objekt ausnahmsweise fremdfinanziert worden sein und die Finan- zierungskosten durch die Mieteinnahmen gedeckt werden, wird das Risiko eines Mietausfalls dadurch vermieden, dass ein plötzlicher Mietausfall von ca. 30 % als so genannter Puffer in die Finanzplanung einkalkuliert wird. Für den unwahrscheinlichen Fall, dass plötzlich 30 % aller Mieteinnahmen ausfallen sollten, wäre die Finanzierung also gesichert.
Des Weiteren besteht eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, innerhalb derer professionelle Makler für die Neuvermietung beauftragt werden würden. Aus eigener Erfahrung braucht ein professioneller Makler ca. 6 bis 8 Wochen für die Neuvermietung.
Zusätzlich wird vor dem Kauf in einem solchen Fall der Fremdfinanzierung die Mieterstruktur bzw. Fluktuation genau in Augenschein genommen. Eine sehr hohe Mieterfluktuation ist ein Zeichen für Unzufriedenheit der Mieter und somit ein Indiz für schwere Vermietbarkeit des Objekts. Ein solches Objekt ist für die Villa Medici uninteressant und wird nicht gekauft.
Es werden grundsätzlich keine Objekte gekauft, die Pflichten, Einschränkungen oder Belastungen im Grundbuch aufweisen.
Das Risiko einer Insolvenz eines beauftragten fremden Bauunternehmens wird dadurch ausgeschlossen, dass die Villa Medici selber als Bauträger fungiert und die Baumassnahmen in Eigenregie durchführt. Dadurch, dass die Villa Medici als Bauherr und Initiators das gesamte Projekt in der eigenen Verantwortung und Kontrolle hat, werden somit Abhängigkeiten von Dritten und die damit verbundenen unkalkulierbaren Konsequenzen grundsätzlich vermieden.
Durch intelligente Investitionen in verschiedenen Projekten wird zusätzlich eine gewünschte Risikostreuung erzielt.